Rente immobilière choisir l’imposition de la société civile immobilière

 

SCI devrait-elle, en tant que partenaire, continuer à classer ses impôts sur le revenu (IR) ou vaut-il mieux opter pour l’impôt sur les sociétés (IS) sachant que ce dernier est irréversible? Notre réponse.

En principe, les bénéfices générés par une société immobilière (SCI) sont soumis à l’impôt sur le revenu. Ils sont intégrés dans le revenu immobilier de chaque partenaire SCI. Pour eux, l’immobilier en SCI ou directement leur est presque fiscalement lié. Il est tout à fait différent si la SCI a choisi l’impôt des sociétés (IS), qui seraient imposés sur leurs bénéfices en tant que personne morale, de son propre côté personnel de chaque partie des dividendes distribués uniquement. Chacune de ces formules a ses avantages et ses inconvénients, mais lors du choix de la meilleure solution, il vaut mieux y réfléchir à deux fois car l’option de l’impôt sur les sociétés est irréversible. Faut-il franchir cette étape décisive?

Les gains sont imposés plus lourdement sous le régime de l’impôt sur le revenu

Les SCI classiques sont ainsi appelées. Des entreprises transparentes (ou transparentes), car d’un point de vue fiscal elles n’existent pas du tout. Les deux partenaires sont donc imposés sur leur part des revenus directs dans la catégorie des revenus immobiliers. Ce revenu foncier s’ajoute à ses autres revenus et peut donc être imposable, selon la partie du barème d’imposition obtenue dans le calcul de l’impôt sur le revenu. Cela est devenu encore plus vrai avec la loi de finances pour 2012, qui a durci la fiscalité des particuliers. Par conséquent, les revenus immobiliers sont pris en compte dans le calcul de la part extraordinaire de 3% payable aux personnes dont le revenu imposable se situe entre 250 000 € et 500 000 € et 4% au-dessus de 500 000 €. Les revenus de SCI sont également soumis aux cotisations de sécurité sociale, qui s’élèvent actuellement à 13,5%. S’il atteint la tranche d’imposition supérieure de 41%, le partenaire peut voir jusqu’à 54,5% voire 57,5% ou 58,5% de ses revenus!

De plus, les bénéfices de SCI sont imposés même s’ils ne sont pas distribués. Cas typique: les partenaires qui cherchent à augmenter leur capital immobilier à SCI continueront de faire de nouvelles acquisitions en utilisant une partie de leurs bénéfices et une partie du prêt. Ils paient un impôt sur ces bénéfices réinvestis sans jamais en profiter.

Enfin, la méthode de calcul des bénéfices imposables est fiscalement désavantageuse pour la SCI ordinaire. Dans le cadre du système IR, le directeur déduit les frais de gestion des loyers effectivement perçus au cours de l’année. Ces frais de gestion sont relativement bien compris. Il est possible de déduire le coût d’achat et de réalisation des intérêts sur les prêts loués pour l’extension ou la décoration d’un bien loué et la constitution d’une garantie (hypothèque) et de toute rémunération au directeur, s’il n’est pas membre, et et frais de réparation, paiement des revenus de location le cas échéant). En revanche, les dépenses en capital (frais d’acquisition, frais d’enregistrement, frais de notaire, etc.) ne sont pas déductibles des revenus immobiliers. Par conséquent, il est plus difficile de créer un déficit qui peut gaspiller l’impôt sur le revenu. N’oubliez pas que le déficit est déduit du revenu imposable des partenaires car leur premier revenu est limité à 10 700 € la première année, puis tout excédent n’est ensuite transféré en revenu immobilier que pour une période de dix ans. “Nous avons un revenu imposable sans espèces, car les remboursements du prêt étaient généralement entièrement utilisés par le loyer”, se plaint Me Olivier Thienot, notaire de Champion-sur-Marne, membre du groupe Monassier.

Du point de vue fiscal, le système SI est beaucoup plus favorable

La SCI devient “opaque”, c’est-à-dire qu’elle devient l’objet du droit fiscal et que l’impôt sur ses bénéfices est calculé et payé à son niveau. Le taux d’imposition des sociétés est actuellement fixé à 33,33%. Toutefois, pour autant que le capital de SCI soit entièrement libéré et que le chiffre d’affaires annuel de SCI ne dépasse pas 7 630 000 EUR, l’imposition est limitée à 15% de la part des bénéfices inférieure à 38 120 EUR. . Par exemple, si SCI réalise un bénéfice de 45000 $, l’impôt à payer est de 8 011 $ = ((38120 $ x 15% = 5718 $) + (6880 $ x 33, 33% = 2293 $)).

Le calcul des bénéfices de SCI est également plus favorable

Ils sont déductibles de leurs bénéfices imposables, non seulement pour les frais de gestion, mais aussi pour les frais liés au capital: frais d’enregistrement, frais de notaire et autres frais, et, surtout, amortissement d’un immeuble. C’est l’un des plus grands avantages de l’impôt sur les sociétés par rapport aux impôts. En effet, le prix d’achat d’un immeuble divisé par la durée d’amortissement, généralement de trente ans, est déduit annuellement du résultat, ce qui crée un déficit. “Cela évite un détournement d’impôt lorsque les liquidités s’épuisent”, a conclu M. Thienot.

Bien entendu, l’existence d’un déficit budgétaire contraste avec la non-distribution des dividendes, qui sont des revenus distribués aux partenaires. SCI débloquera de l’argent qui vous permettra d’affiner de nouveaux investissements ou de préparer les remboursements de prêts. Tout déficit peut être reporté jusqu’à un million d’euros par an. Tout solde peut être reporté sur les exercices ultérieurs dans la limite d’un million d’euros plus 60% des bénéfices dépassant cette limite. Cependant, la SCI de SI est responsable des revenus locatifs (CRL). Cette taxe est prélevée sur les revenus des immeubles achevés depuis au moins quinze ans, hors option TVA, ou sur un loyer annuel inférieur à 1830 euros, au 1er janvier de l’année d’imposition (soit au plus tard le 31 décembre 1996). Le montant du laboratoire communautaire de référence est de 2,5% du loyer, hors frais perçus par SCI.

Lorsque les bénéfices sont distribués aux associés sous forme de dividendes, ces derniers sont alors intégrés dans le calcul de l’impôt sur le revenu des capitaux mobiliers. Chaque partenaire réduit 40% du dividende reçu, sans limitation. Les 60% restants à ajouter à l’autre rendement des biens mobiliers font alors l’objet d’une deuxième indemnité annuelle fixe de 1 525 euros pour le particulier et de 3 050 euros pour le couple. Cependant, les dividendes n’atteignent pas des cotisations de sécurité sociale de 13,5%.

L’avantage du régime d’imposition des sociétés est que SCI peut décider de reporter la distribution des bénéfices à ses partenaires pour une période d’imposition plus attractive: notamment lors de la retraite ou à tout moment une deuxième baisse de revenus.

En revanche, les frais sont taxés selon le système SI

Pendant le démarrage d’une entreprise, ainsi que tout au long de celle-ci, vous pouvez financer votre SCI en espèces ou dans des immeubles. Dans tous les cas, les contributions en espèces et à recevoir sont exonérées et les contributions aux terrains à bâtir et aux bâtiments neufs sont soumises à la TVA. En revanche, il est beaucoup plus coûteux d’amener un bâtiment en SCI en SI qu’en SCI classique. En fait, les contributions aux bâtiments sont exonérées des droits de SCI sur IR, tandis que les paiements à SCI pour les bâtiments sont soumis à des frais d’enregistrement de 5%.

L’impôt sur les sociétés est pénalisé sur la base de la plus-value

Lorsque des biens immobiliers ou des actions SCI sont vendus à IR, les bénéfices immobiliers sont imposés à 32,5% (19% + 13,5% sur les cotisations sociales). Le bénéfice de la vente est diminué d’une réduction de 2% de la quinzième à la dix-septième année, d’une réduction de 4% entre la dix-huitième et la dix-huitième année et d’une réduction de 8% à partir du 25. arrêter la treizième année. Ainsi, le vendeur doit être exonéré de plus-values ​​sur ventes immobilières, il détient donc les biens immobiliers à vendre depuis plus de trente ans (contre 15 ans auparavant). Il est à noter que la vente des actions de SCI n’implique pas de taxe sur la plus-value si le vendeur détient les actions depuis plus de trente ans même si SCI a procédé à des acquisitions sur des périodes plus longues. dernière.

Le transfert des actions SCI vers IS est soumis à un régime de plus-value, soit 19% d’impôt plus 13,5% de charges sociales, quelle que soit la durée de détention. «Dans ce contexte, donc, la taxe sur les plus-values ​​est de 32,5%», définit MeFrançois Person. En revanche, si l’immeuble est vendu par SCI, le bénéfice de vente suit le schéma de vente professionnel. «Il est calculé en soustrayant le prix de vente de la propriété de sa valeur comptable, c’est-à-dire – disons le prix d’achat moins l’amortissement! Si l’actif est décomptabilisé en totalité, sa valeur comptable est nulle et le bénéfice de vente est égal au prix de vente. Cette plus-value s’ajoute aux bénéfices de SCI et est donc imposée, comme cette dernière, à 33,33% (15% de la part en dessous de 38 120 EUR).

Voulons-nous gagner des revenus ou de la valeur?

“La fiscalité est un critère d’évaluation, mais en aucun cas une décision ne doit être prise sur la seule fiscalité. Elle doit être examinée dans son intégralité”, rappelle à juste titre Me Corinne Verrech, avocate fiscaliste (Jurisconseil) au barreau de Paris (voir encadré page 53). La SCI est-elle établie pour la gestion des biens familiaux, des immeubles de placement ou des locaux professionnels? Ces biens seront-ils vendus pour un réinvestissement à court terme, seront-ils détenus à moyen terme ou seront-ils revendus? Les collègues ont-ils besoin d’un revenu de SCI maintenant ou à l’avenir, par exemple, lorsqu’ils prendront leur retraite? Telles sont les questions auxquelles il faut répondre avant d’envisager de modifier le régime fiscal des SCI.

«Deux stratégies sont possibles: à faible revenu et à forte valeur ajoutée ou à revenu élevé et à faible valeur ajoutée!», Résume Me François Person. Dans un cas, nous privilégions les revenus sans trop compter sur les ventes, tandis que dans un autre, nous misons sur les ventes à long terme sans attendre de revenus immédiats. Comme alternative au SI fortement punitif en valeur mais intéressant en termes de revenus, il est impératif de privilégier SI en faveur de SCI, qui a des biens de faible valeur mais avec de bons revenus locatifs. En revanche, le système RI est plus favorable si ce que l’on attend des immeubles appartenant à SCI n’est pas une restauration immédiate mais un bénéfice à long terme. Et dans une situation financière très volatile où la seule certitude est que les choses peuvent changer au cours de la prochaine année électorale, la chose la plus sage à faire est probablement d’attendre que le prochain gouvernement prenne des mesures avant de prendre une décision irréversible.

Comment utiliser: Si vous choisissez l’impôt sur les sociétés

 

Avez-vous décidé? Une simple déclaration formelle d’options doit être soumise au centre fiscal avant la fin du troisième mois de l’exercice en cours pour application le 1er janvier. Veuillez noter que cette option est irrévocable et doit être acceptée par tous les partenaires. Elle entraînera l’imposition des bénéfices et plus-values ​​non encore taxées, à l’exception d’une réduction conditionnelle des pénalités par le législateur: en tant que telle et la présentation d’une déclaration de revenus. Si vous en avez la possibilité, vous disposez de 60 jours pour générer le premier solde d’ouverture d’impôt. Ce bilan doit indiquer l’immeuble appartenant à SCI à sa juste valeur et vous devez payer de l’impôt sur les gains en capital, sauf si vous vous engagez à divulguer la valeur du bien dans des déclarations ultérieures afin que la valeur soit finalement exonérée.

 

Impôts sur les sociétés, pensez au cas par cas

 

Assistant Maître Corinne VERRECCHIA, Avocate adjointe, Fiscalité (jurisconseil, Barreau), Barreau de Paris

La SCI SI peut présenter des avantages évidents dans un environnement fiscal peu sûr pour les particuliers. En particulier, il permet de «contrôler» le niveau de taxation supporté par les partenaires. C’est en effet une société opaque, une véritable loi pour laquelle il existe deux niveaux d’imposition. Le bénéfice est déterminé par SCI, qui a la personnalité juridique et qui paie directement l’impôt sur les sociétés. Au niveau des partenaires, ils ne sont imposés personnellement que si les bénéfices sont distribués. En revanche, lorsque SCI est IR, on ne “pilote” rien: les partenaires paient une taxe sur le résultat, quoi qu’il arrive. Cependant, ne vous précipitez pas et ne sélectionnez pas SI systématiquement. Pensez toujours au cas par cas, en fonction de la taille de votre revenu attendu ou de vos profits non réalisés. Sachant que la décision d’option est irréversible, que le changement du régime fiscal lui-même entraîne des coûts et que le système de plus-value est particulièrement difficile, nous devons procéder avec prudence.

 

L’impôt sur le revenu conservera tous les intérêts

 

Conseil de Maître Damien BRAC DE LA PERRIERE Notaire à Lyon

J’invite les investisseurs privés à jouer la carte d’alerte tout en restant au sein de la SCI, qui est responsable de la gestion de la richesse des propriétés privées. Le coût de la fiscalité sera certainement plus élevé au cours des premières années, car nous devons souvent payer la taxe sans créer d’argent. Mais très rapidement, l’opération est devenue plus rentable: les loyers ont augmenté et les remboursements de prêts sont restés inchangés et ont pris fin. Il convient également de considérer que l’option SI est irrévocable et que les participations de SCI dans SI sont presque invendues. Enfin, mon intuition est que l’imposition des plus-values ​​est un impôt de crise, mais que d’ici quatre ou cinq ans, il est possible que nous revenions à des périodes plus rationnelles de vingt ou vingt ans. . Par conséquent, la SCI de RI conserve tout son intérêt.

 

En pratique: notification complète ou simplifiée

 

Système impôt sur le revenu

Le directeur du SCI doit retourner au bureau des impôts ou soumettre le compte de résultat # 2072 (au plus tard le 3 mai 2012). Il existe une version complète (2072-c) pour la SCI, qui comprend un ou plusieurs bâtiments placés sous le régime Malraux ou classés monuments historiques ou simplement zones protégées. Cette version peut également s’appliquer aux SIC propriétaires d’un ou plusieurs immeubles en pleine propriété ou même leur donner accès à des systèmes de déménagements tels que Périssol, Besson-neuf et Robien (classiques et centralisés). Les SCI qui ont au moins un partenaire professionnel imposable dans la catégorie des véritables bénéfices industriels, commerciaux ou agricoles doivent également remplir une déclaration complète. Une version simplifiée (2072s) est disponible pour les autres SCI.

Système Fiscalité des entreprises

La déclaration de revenus n ° 2065 et ses annexes doivent être remplies et déposées dans un délai de trois mois à compter de la fin de l’exercice au bureau des impôts du siège SCI.

 

 

 

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