Rente boursière Unibail-Rodamco-Westfield – Realty Income Corporation (Real Estate Income Corporation, NYSE: O)

Les investisseurs en dividendes considèrent souvent les rendements immobiliers (O) comme une référence pour les fonds d'investissement immobilier (FPI) avec leurs dividendes mensuels et leurs rendements réguliers, mais Unibail-Rodamco-Westfield (OTCPK: UNBLF) offre actuellement une proposition d'investissement plus attrayante pour les investisseurs. qui peut gérer le risque de change de l'euro. Les deux sociétés figurent parmi les FPI de détail les plus importantes et de la plus haute qualité au monde, mais les performances récentes de Realty Incom laissent URW offrir des rendements en dividendes nettement plus attractifs et plus à la hausse. URW offre également une diversification géographique populaire, et la plupart des actifs se trouvent en Europe, où la surcapacité de vente au détail n'est pas aussi aiguë qu'aux États-Unis. La stratégie à long terme d'URW consistant à se concentrer sur des destinations clés avec une forte proportion d'environnements urbains clés la laisserait également mieux protégée que Realty Income en ce qui concerne les risques de vente au détail les plus critiques, tels que la croissance des achats en ligne.

Cet article explique pourquoi les investisseurs en dividendes devraient envisager de passer de Realty Income à URW. Il sert également d'introduction à URW pour les investisseurs américains qui peuvent être moins familiers avec l'entreprise.

Les deux sociétés sont impressionnantes et très diversifiées

Nous avons une longue histoire de propriété dans Realty Company et il est difficile de nier le succès de la société étant donné le rendement annuel moyen de 16,8% depuis 1994 après la cotation de NYSE, ce qui est nettement meilleur que les indices de référence au cours de la période. La société possède bon nombre des caractéristiques que nous recherchons chez REIT, notamment la taille et la diversification entre les locataires, les industries et les zones géographiques, et une concentration sur les emplacements et les clients de haute qualité.

Les revenus immobiliers sont très divers.

Source: Présentation aux investisseurs particuliers au 3T 2019

Mais Realty Income n'est pas le seul commerce de détail haut de gamme à la disposition des investisseurs qu'Unibail-Rodamco-Westfield offre un profil comparable. URW possède 65 milliards de dollars d'actifs commerciaux (au 30 juin 2019), distribuant 86% dans les centres commerciaux, 7% dans les bureaux, 5% dans les centres de congrès et 2% dans les services. À la suite de la fusion à Westfield à la mi-2018, la présence géographique de l'entreprise est répartie à travers l'Europe et les Amériques. La zone pèse 36% en France, 24% aux États-Unis, 8% au Royaume-Uni et en Italie, le reste étant réparti dans toute l'Europe. La société prétend être un développeur et mainteneur mondial de premier plan de propriétés phares et se spécialise dans la propriété, le développement et la gestion d'actifs commerciaux prioritaires dans les villes les plus dynamiques d'Europe et des États-Unis, ainsi que dans les immeubles de bureaux prestigieux et les principaux lieux de réunion et d'exposition aux États-Unis. Région parisienne.

Unibail Rodamco Westfield est très polyvalent.

Source: urw.com/information

Les deux sociétés offrent une grande diversification géographique, locataire et industrielle. Cependant, la surpondération de l'URW en Europe offre un certain accès à la surcapacité de détail des États-Unis.

Il y a trop d'espace de vente aux États-Unis.

Source: Statista et Credit Suisse

Positions concurrentielles et barrières à l'entrée

Les échelles de revenu immobilier et d'URW leur permettent à la fois de fonctionner de manière plus rentable que leurs pairs ou les nouveaux entrants, offrant une barrière raisonnable à l'entrée. Et les deux se concentrent sur des emplacements de haute qualité et peuvent déplacer les taux d'occupation qui en résultent, qui sont constamment proches de 98%, ainsi que des coûts d'investissement abordables par rapport à leurs pairs. Mais en raison de l'urbanisation et de la pression actuelle sur les points de vente ruraux, nous sommes particulièrement intéressés par la stratégie d'URW de se concentrer sur les zones urbaines prioritaires dans les zones de chalandise haut de gamme qui attirent un grand aval. Dans certains cas, l'ampleur et l'emplacement du développement de l'entreprise conduiront à la construction de ses propres voies de transport, ce qui contribuera à améliorer les résultats et à créer un avantage concurrentiel supplémentaire.

Unibail Rodamco Westfield possède d'énormes actifs dans des zones à fort pouvoir d'achat.

Source: Présentations de la Journée des investisseurs corporatifs 2019

Nous pensons également qu'il est important de reconnaître l'incroyable qualité du portefeuille URW. La plupart des emplacements / actifs sont de grade A ou mieux. Le graphique ci-dessous montre à quel point une entreprise est bien investie par rapport aux actifs européens. Les actifs de haute qualité protègent souvent contre les problèmes de pieds et représentent généralement les meilleurs emplacements dans les villes, créant des obstacles pour les nouveaux arrivants. Les grandes zones urbaines de haute qualité dans les zones développées impliquent la lutte des nouveaux arrivants pour trouver ou financer de grands endroits, et échouent souvent à surmonter les barrières réglementaires autour de sujets tels que la circulation et les impacts sociaux. Ces barrières permettent à URW de revendiquer des loyers attractifs et de bénéficier de l'urbanisation et de la mise en réseau.

Unibail Rodamco Westfield possède une propriété de haute qualité.

Source: Présentations de la Journée des investisseurs corporatifs 2019

Dans l'ensemble, la stratégie de longue date d'URW consistant à se concentrer sur des emplacements de haute qualité et à pieds élevés fournit des barrières raisonnables à l'entrée et isole l'entreprise de nombreux défis actuels de la vente au détail, tels que la réduction du trafic piétonnier due à la croissance des achats en ligne. Les revenus immobiliers peuvent offrir plusieurs des mêmes avantages, mais URW offre au moins un cadre immobilier compétitif par rapport à son réseau de pairs américain.

Situation financière et acquisitions

Nous n'avons aucune inquiétude réelle lorsque nous examinons la situation financière de Realty Inc. L'effet de levier est généralement impressionnant pour une telle entreprise. D'un autre côté, le profil économique d'URW a attiré l'attention sur la région après avoir acquis Westfield à la mi-2018, ce qui a poussé certaines mesures économiques dans la région. Nous comprenons et partageons certaines des préoccupations financières des investisseurs, telles que la dette nette / l'EBITDA, qui est dix fois plus élevée, mais nous sommes rassurés en approfondissant le sujet. La plupart des indicateurs financiers d'URW sont raisonnables et l'entreprise est en bonne voie vers un programme de gestion de patrimoine qui contribue à réduire l'effet de levier. Comme Realty Income, la société a également classé la dette de Moody's et S&P Global Ratings.

Plus important encore, lorsque nous examinons URW, nous ne voyons qu'un faible risque que l'entreprise soit bientôt dans la gestion de la dette. Le coût moyen de la dette d'une entreprise a diminué, tandis que la maturité moyenne a été considérablement allongée (comme le montrent les graphiques ci-dessous). Les frais de gestion des prêts devraient rester bas pendant de nombreuses années à venir. Le portefeuille de locataires de haute qualité de la société améliore également son profil financier. Au début, nous avons hésité à investir dans la société après l'acquisition de Westfield, mais nous avons maintenant une vision positive du profil de santé financière de la société.

Unibail Rodamco Westfield a des coûts d'endettement faibles et des échéances longues.

Source: Présentations de la Journée des investisseurs corporatifs 2019

Les revenus immobiliers peuvent être dans une position plus favorable par rapport au profil financier d'URW, mais nous sommes à l'aise d'investir dans les deux sociétés car il n'y a pas de signaux d'alerte financière.

La croissance peut être à la fois impressionnante et fiable

Il est difficile de battre la continuité à long terme des récompenses de revenu immobilier. Même pendant les graves ralentissements économiques, l'entreprise a connu un succès relativement important. Et la constance des résultats a entraîné une faible volatilité des cours des actions. En fait, Realty Income est l'une des sociétés les moins volatiles du S&P 500 selon les rendements annuels pour les actionnaires. Il est difficile pour URW ou quiconque de rivaliser avec cette histoire.

Le revenu de la propriété augmente régulièrement le revenu.

Source: Présentation investisseurs institutionnels 3T 2019

Mais en attendant, nous ne devons pas écrire URW trop vite. Nous n'avons pas d'anticipations de croissance agressives, mais il existe une base solide pour un développement continu et une croissance des revenus à un chiffre à faible et moyen niveaux. La société est sûre d'avoir l'un des pipelines de développement les plus intéressants et les plus étendus avec une sélection diversifiée de grands actifs potentiels. En doutant du montant des ventes de briques et de mortier qui pourrait être nécessaire, la société envisage également des développements à usage mixte et la possibilité de déménager davantage dans des domaines tels que les appartements de luxe. Déplacer le modèle commercial au-delà du développement de type commerce de détail est un risque, mais aussi une opportunité, et des attentes de croissance prudentes soutiennent le pipeline.

Unibail Rodamco Westfield a un développement majeur.

Source: Présentations de la Journée des investisseurs corporatifs 2019

URW peut également profiter de son excellente position premium pour la croissance. En ce qui concerne les zones urbaines obliques à croissance démographique relativement élevée, le taux d'occupation devrait augmenter. Rétrospectivement, on peut voir que la forte position concurrentielle de l'entreprise a déjà conduit à une croissance locative plus rapide et plus cohérente, et il n'y a aucune raison pour qu'elle ne poursuive pas.

Unibail

Source: Présentations de la Journée des investisseurs corporatifs 2019

Les données sur les dividendes sur les revenus immobiliers sont astronomiques, mais URW offre également quelque chose

Realty Income se décrit comme une «société de dividendes mensuels» et a fourni aux investisseurs une source de revenus incroyablement fiable en la calculant sur l'indice S&P High Yield Dividend Aristocrats. Regardez le tableau des dividendes ci-dessous.

Le revenu immobilier a régulièrement augmenté son dividende.

Source: Présentation investisseurs institutionnels 3T 2019

Impressionnant, avec une croissance annuelle du dividende d'environ 4,5%, il ne fait aucun doute qu'il sera possible de poursuivre les rendements immobiliers.

Regardons le profil de dividende Unibail-Rodamco-Westfield, même s'il n'est pas si impressionnant. Au cours de la dernière décennie, URW a augmenté son dividende à un taux annuel d'environ 4%, ce qui n'est pas loin de Realty Income. En 2010, URW a également versé un dividende spécial de 20 euros par action, qui pourrait être ajouté aux revenus de dividendes de la période. URW n'a pas réduit son dividende en raison de la crise financière mondiale. Les investisseurs peuvent remarquer que le dividende n'a pas augmenté au cours de la dernière année, mais le dividende stable était principalement attribuable à l'acquisition de Westfield. À l'avenir, l'augmentation des dividendes devrait être soutenue par la croissance des bénéfices. La société elle-même déclare que son dividende de 10,80 euros par action continuera d'être durable et a l'intention d'augmenter son dividende en ligne avec le résultat par action ajusté, qui devrait être de 5 à 7% dans les années à venir. Nous prévoyons que la croissance des dividendes se poursuivra à un faible chiffre, ce qui fournit déjà un contexte d'investissement attrayant combiné à celui que Realty Income n'offre pas, avec un rendement de 8,5%.

L'évaluation favorise fortement Unibail-Rodamco-Westfield

La mention d'un dividende Unibail-Rodamco-Westfield proche de 8,5% nous amène au sujet de l'appréciation. Passons un peu de temps dans cette section car c'est peut-être la distinction la plus importante entre deux entreprises.

Tout d'abord, nous examinons les développements récents qui ont conduit à l'appréciation actuelle des deux sociétés. Les rendements immobiliers sont considérablement meilleurs que ceux d'URW au cours de la dernière année. Il semble toujours étonnant vu sur cinq ans.

Realty Income a été le gagnant de WFD Unibail Rodamco NV.

Source: Google Finance

Les performances spectaculaires de Realty Inc. expliquent en partie le fossé qui règne actuellement entre les deux sociétés. Le rendement moyen du dividende pour les deux sociétés pourrait être proche de 5%, mais Realty Income offre actuellement un taux relativement faible de 3,6% par rapport au rendement proche d'URW de 8,5%. Le rendement en dividendes d'URW donne l'impression d'une sous-évaluation dramatique au cours de l'histoire. La société se négocie rarement à un rendement de dividende proche de 8,5%. Avec les derniers rendements en dividendes élevés de la crise financière mondiale, le titre est passé de près de 94 euros par action début 2009 à plus de 250 euros par action début 2015.

Le rendement du dividende de WFD Unibail Rodamco est très élevé.

Source: Refinitiv

Nous pouvons également nous référer à Morningstar pour évaluation. Morningstar offre une juste valeur de 65 $ par action pour les rendements immobiliers, soit une baisse de 22%. Morningstar calcule une juste valeur par action pour URW de 150 EUR ou plus d'environ 22%.

Pour avoir une meilleure idée de la hausse potentielle des actions URW, nous avons également examiné la valeur liquidative triple de la société (NNNAV), une mesure de la juste valeur de l'actif net en supposant le modèle commercial normal des sociétés immobilières d'investissement, y compris la juste valeur des passifs d'impôt différé, des passifs et des instruments financiers. Actuellement, le prix URW / NNNAV montre une profonde sous-estimation lors de l'utilisation de 1,0x comme un multiple juste, comme indiqué dans le tableau ci-dessous.

Unibail Rodamco Westfield est sous-évalué.

Source: Refinitiv

Notre modèle d'actualisation des dividendes place la juste valeur d'URW à près de 180 $ par action, ce qui renforce le soutien au cas de sous-évaluation.

En fin de compte, URW semble offrir un rendement de dividende bien meilleur et un net avantage, tandis que les rendements immobiliers pourraient bien être surévalués à l'extrémité supérieure de la fourchette historique.

Conclusion: il est temps d'échanger les revenus immobiliers contre Unibail-Rodamco-Westfield

Real Estate Income et URW comptent parmi les bureaux de FPI les plus performants au monde. Les impressionnants portefeuilles immobiliers des entreprises sont diversifiés géographiquement, par industrie et par locataire. Les deux offrent une forte croissance et un profil de dividende, mais laissent les investisseurs sans souci financier. Pour le moment, nous préférons que l'URW se concentre sur des zones de chalandise de premier plan qui attirent un grand football, donnant à l'entreprise des avantages compétitifs supplémentaires et une meilleure protection contre les risques actuels liés à la vente au détail. Mais la vraie différence entre les deux sociétés est la valorisation. Les revenus immobiliers ont considérablement dépassé URW et ont créé un écart d'évaluation important pour URW. Un rendement en dividendes proche de 8,5%, en raison de la faible croissance attendue des dividendes à un chiffre et de la sous-évaluation apparente, est un cas d'investissement convaincant qui devrait attirer la plupart des investisseurs axés sur les dividendes. Il semble que ce soit le bon moment pour transférer les revenus immobiliers vers Unibail-Rodamco-Westfield.

Divulgation: E / S, nous avons depuis longtemps, UNBLF, KLPEF. J'ai écrit cet article moi-même et il exprime mon opinion. Je ne suis pas payé pour ça (à part chercher de l'alpha). Je n'ai aucune relation commerciale avec une entreprise dont la part est mentionnée dans cet article.

Pour plus d'informations: Les informations contenues dans cet article sont censées être exactes et fiables mais ne sont pas garanties par l'auteur. Cet article reflète le point de vue d'Oyat et n'est pas un conseil en investissement.

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